优质地价下跌超10%，房企捡漏时刻来临？

2022-03-14 10:38:47来源：财联社

2021年是集中供地“元年”，也是全国供地方式的一次重大改革。

从各批次的集中拍地情况来看，上半年土地市场火热、地价快速抬升，2021年土地成交均价突破3000元/平方米大关，创下近年来最高点。

进入下半年，二轮集中供地遇冷，多个城市的土地出让门槛明显降低，尤其是二线城市，地价水平一降再降，甚至不少优质地块的价格降幅也超过了10%，如南京、宁波、苏州等。与此同时，各城市的房价却维持在较为稳定的水平。

在房价趋稳、地价下调的背景下，不少城市的出让地块的利润空间在下半年明显提升。如厦门湖里、青岛崂山、杭州滨江、拱墅、南京玄武、建邺等区域，经测算房地差基本都在1万元/平方米以上，盈利空间较大。

然而，在我们对房企调研中发现，不少房企表示，在信贷环境大幅收紧、房企资金压力倍增的影响下，第二第三轮许多优质地块都被国企央企拿下，他们参与的不多，至于未来若有合适的优质地块，他们会关注，但仍以企业自身稳健为核心，不会参与抢地。这些企业中不乏以财务稳健著称的头部房企。

2021年集中供地仅21%项目已开工

据CRIC统计，2021年22个集中供地的城市在3轮集中供地后合计成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，仅有21%已经开工，另外八成地块仍尚未动工，且未开工地块中仍有7%处于动迁中或未动迁状态，尚未达到土地平整状态，此类地块2022年入市的可能性较小。

图：22城市2021年集中供地成交地块目前开工比例

数据来源：CRIC整理

根据22城过去项目开工、开售周期，以及2021年集中供地地块成交开工情况梳理来看，22城2021年集中供地成交地块预计将新增商品住宅供应面积21609万平方米，较2021年22城供应总量小幅回落5%。供求基本持稳。

分城市来看，武汉、重庆、上海预计供应面积超过1500万平方米，是供应量最高的TOP3城市；其次长沙、杭州、南京、广州、成都、济南、郑州、苏州等8个城市供应量在1000-1500万平方米；天津、深圳、北京、无锡、福州、厦门等供应量相对较低，不足600万平方米。

图：22城2021年集中供地预期2022年入市新增供应面积变动情况（单位：万平方米，%）

数据来源：CRIC整理

部分城市地价快速回落拉大房地价差

从地价方面来看，尽管2021年土地成交均价突破3000元/平方米大关，但主要是因为成交结构变化及上半年支撑。

进入下半年，在信贷环境大幅收紧、房企资金压力倍增的影响下，地市热度迅速下行，流拍现象频发，地价也由涨转跌，尤其是二三线城市，下半年平均地价均出现了明显的回调。

具体到城市层面来看，在地价下降的城市中，厦门、宁波、沈阳等城市，地价环比上一季度下降了五个百分点以上，地价降幅十分显著。

图：2020年以来全国及二、三四线城市成交地价季度走势（元/平方米）

数据来源：CRIC预估

在拿地成本下降的背景下，多数城市的房价保持稳定，部分限房价的城市如杭州、成都、长沙、宁波等还在第三轮集中供地中进一步上调了商品住宅销售限价，房地价差空间被进一步扩大。

以首轮集中土拍热度最高的杭州为例来看。在2020年及2021年上半年的土拍中，杭州的涉宅用地九成以上均为溢价成交，2021年首轮集中成交57宗宅地中41宗进入竞自持，彼时堪称土拍热度最高的城市。但高比例自持要求下，项目的利润空间也被压薄，如竞自持比例高达29%的塘栖城市核心区地块，房地价差空间甚至不足1000元/平方米，项目亏损风险较大。

进入下半年，由于二轮集中供地遇冷，三轮集中供地取消了竞自持等规则，同时多个板块的商品住宅销售限价被提升了500-2000元/平方米，项目利润空间明显增加，如拱墅桥西、文晖、申花等多个价值板块成交地块的房地价差都在1.6万元/平方米以上。

东部沿海城市核心区域房地价差较高

据CRIC统计，房地价差较高的区域多集中在东部沿海城市的核心区域，比如厦门湖里、青岛崂山、杭州滨江、拱墅、南京玄武、建邺等。这些区域虽然地价较高，但房价同样也处于较高水平，房地差也往往比较大，基本都在1万元/平方米以上。

尽管这些城市调控政策较为严格，但随着城市长效调控机制的形成，未来政策环境将会趋于稳定，大幅收紧可能性较小。更重要的是，这些区域的需求较为旺盛，市场调整周期中具有较高的抗跌能力，当前市场环境下安全边际较高。

图：房地价差高于12000元/m2的高盈利区域

数据来源：CRIC

如杭州的滨江区，即使在市场处于调整周期的当下，片区内新房去化仍然较佳，供求比长期处于较低水平，至2022年1月末去化周期仅为3个月。

房地价差在5000元/平方米以下的区域多为2021年上半年地价涨幅较快的热点城市核心区域，由于这些区域上半年优质地块供应较多，地价大幅上涨，使得房地价差较往年明显收窄。

更有房地差不足3500元/平方米的区域，剔除建安、营销费用，项目入市大概率难逃亏损，应审慎进入。典型如重庆九龙坡、大渡口、长沙天心等。

图：房地价差小于3500元/m2的风险区域

数据来源：CRIC

房企谨慎求稳无心“抢地”