蓝河控股：所出售南通国贸中心于估值日期的变现价值为5200万

2022-03-13 19:49:08来源：观点地产网

观点网讯：蓝河控股有限公司3月11日发布补充公告，关于上月中旬宣布出售全资附属公司保华兴东置业（江苏）有限公司及旗下南通物业，现在向股东及潜在投资者提供有关南通物业的估值的额外资料。

补充公告指出，蓝河控股已就出售事项委聘中诚达资产评值顾问有限公司为独立估值师，以于2021年12月31日对南通物业进行估值。根据估值师编制的物业估值报告，南通物业于估值日期的变现价值为人民币5,200万元。

对此，蓝河控股表示，鉴于根据法院销售令进行上述物业交易的价格折让率，已就厘定南通物业的变现价值应用45%价格折让率，即于2021年12月31日之已厘定市值为人民币93,80万元，按物业大手交易之价格折让45%计算，于2021年12月31日的已厘定变现价值为人民币5200万元。

关于上述出售，观点新媒体此前报道显示，2月16日，蓝河控股与买方南通金荣房屋征收服务有限公司订立协议，拟向其出售全资附属公司保华兴东置业（江苏）有限公司，代价为人民币1,340万元。

保华兴东主要从事物业发展、投资及销售。其主要资产为南通物业，指南通国际贸易中心多个余下尚未出售单位，以及多个地库停车位，南通国际贸易中心乃一幢位于江苏省南通市崇川路88号的商业及办公大楼。保华兴东于2021年12月31日未经审核资产净值约为人民币1,000万元。

南通国际贸易中心为蓝河控股自行开发物业项目，总建筑面积约为80,000平方米及总可售面积约为63,000平方米。于2021年12月31日，已售出累计总可售面积约49,300平方米，相当于综合大楼合共总可售面积78%，而余下22%（约13,700平方米）仍尚未出售。于尚未出售总可售面积中，南通物业中有约6,300平方米已出租作酒店营运并分类为投资物业，其亦有约7,400平方米分类为物业存货。

出售事项估计所得款项净额约1,600万港元将用作蓝河控股一般营运资金。

而关于南通物业以较低价格出售一事，蓝河控股于3月11日于补充公告还表示，经考虑以下六个特有情况，估值师基于自愿卖方拟以低于散卖市价的大手交易方式出售南通物业以加快其出售，估计南通物业未扣除出售成本前的变现价值。

(i) 南通物业乃由南通国际贸易中心的货尾单位构成，而南通国际贸易中心自其2009年推出首次销售以来已在市场上按分层或散卖方式销售超过10年。鉴于销售时间较预期长，董事局预期未来数年因场仍在适应疫情的负面影响，而中国经济增长速度准备放缓情况下，销售进展将进一步陷入低迷；

(ii)面对低迷的销售前景及预期资金将长期被锁定在货尾单位内，董事局正考虑采取更积极的出售策略，以适当的价格折让下调南通物业的要约价格，有关折让将足以吸引潜在买家在短时间内以大手交易（而非散卖）的方式承接南通物业；

(iii)以大手交易方式出售南通物业可以低调或场外交易方式进行，原因为卖方或其指定代理可直接与选定活跃市场参与者群体洽谈，而毋须在报章或网上进行可能引起竞争的公开宣传或刊登广告，尤其是现时市场上资金紧张之发展商众多；

(iv)以散卖方式出售物业一般需要更长时间悉数出售南通物业，此举可能使目标公司在出售期间承受重大市场风险；

(v)倘南通物业因出售期间实际需求不足未能悉数出售南通物业，或最后一批单位之潜在买家可能预期卖方为加快销售发展项目而接受最低价格等潜在原因，使南通物业只能有部分单位获承接而非一次性出售，目标公司可能难以用散卖方式出售南通物业之货尾单位；及

(vi)倘南通物业无法一次性出售而尚余货尾单位未能售出，则影响目标公司营运效益，原因为无论货尾单位涉及多少个单位，其均会占用目标公司人力资源作管理，尤其是目标公司于估值日期并无持有南通物业以外之任何物业项目。

蓝河控股董事局认为，估值师选定的物业大手交易就厘定价格折让率而言属公平及具代表性的样本。董事局亦注意到，估值师选定的物业大手交易以公开招标而非私人协约方式进行，而所得出交易价格隐含的价格折让被视为由市场厘定。基于上述，董事局认为，物业大手交易的45%价格折让已公平合理地厘定。

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