政策托市推动部分城市楼市回暖，“小阳春”或难普照

2022-03-13 15:36:09来源：证券市场红周刊

红周刊见习记者 | 秦佳丽

今年以来，房地产行业政策暖风频吹。继2月份40余城市实施降首付比例及降房贷利率等财税刺激政策，3月份郑州、青岛即墨区、广州花都区等热门城市及地区再度祭出精细化调控动作，降低限购限售门槛。

随着一些城市楼市松绑政策落地，传统“金三银四”效应在个别城市再度上演。同时，近期智联招聘发布《2022房地产行业人才市场分析报告》显示，春节后第一周房产中介招聘职位数同比增速达14.2%，其中一线城市房产中介职位数同比增速达到44.1%。这也成为楼市回暖的一个信号。

不过，接受《红周刊》记者采访的多位中介机构经纪人，对不同城市“小阳春”的热度感知表现出较大分化。同时，有业内人士认为，相关刺激政策传导至市场需要一定时间周期，楼市的全方位复苏预计要到5月才会见到。

一线城市楼市局部回暖

头部房企率先受益

北京某头部中介结构经纪人惠强（化名）明显感受到身边岗位出现了“扩招”现象。“最近人员新旧更替，很多中介岗位需要在年后补位。”他向《红周刊》记者表示，“‘招聘潮’其实更多归结于中介行业一贯较大的流失率，未必与市场行情挂钩，但近期北京楼市确实能感知到‘小阳春’迹象。”

惠强聚焦的北京顺义新城板块，2月份最后一周内二手房成交量超过40套，代理某新入市楼盘售出48套，板块成交量活跃。“销售情况跟往年差不多，同事间有时候交流提到，个别板块甚至比往年更好。”

具有类似感受的还有上海某头部中介机构经纪人熊川（化名）：“去年年中上海受‘三价合一’等政策消息影响，成交量略有下滑，后期成交量逐渐回升，年后楼市已经有了回暖迹象。”

据熊川介绍，作为近期信贷利率下调的城市之一，上海回暖的楼市走向与政策导向联系密切，“目前上海信贷利率下调了5个基点，首套房、二套房贷款利率由此前的5%、5.7%下调到现在的4.95%、5.65%；放款周期也在缩短，去年放款周期最长的时候需要3～4个月，现在基本在一个月以内。”

在上述两位经纪人看来，得益于庞大的刚需及改善性住房需求，一线城市能够在波动的市场环境中相对趋稳。

与之形成对比的是，距离上海160公里的杭州有待破冰，当地某中介机构经纪人纪先生向《红周刊》记者表示，对今年“金三银四”销售旺季并不抱有太大期待，其2022年节后经手的成交量较去年同期跌去一半。

纪先生认为，由于客户购买力不足，杭州楼市目前有价无市，“尽管目前杭州房贷利率也在调低，但购房者不一定买账。我们接触到的很多房东和客户认为杭州2022年亚运会结束后就是利好出尽，当地房价会面临下跌，反而想尽早把钱‘套出来’，当地市场预期不够乐观。”

事实上，以上不同城市的销售表现，是当前楼市两极分化的缩影。这显示出，楼市“小阳春”尚未普照，一线城市局部板块成交量活跃，而部分非一线城市业内人士对楼市快速回暖的预期不大。

中指研究院等机构数据也显示，2022年1～2月，上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售1037亿元，同比上涨48.97%；当地二手房市场2月份成交金额约493亿元，创近5年同期成交新高。广州今年1～2月商品房网签面积约162万平方米，成交金额约545亿元，成交数据虽较去年同期有所下降，但拉长时间轴仍居于近5年第2位。而杭州十区2月份商品房成交35.87万平米，为近23个月以来新低，环比下跌53%。

而楼市的局部“躁动”，令头部房企在销售排行榜中受益。《红周刊》记者梳理机构数据发现，今年1～2月权益销售额位居TOP10阵营的房企中，7家房企在北上广深四大一线城市的权益销售额占比超过10%。其中，华润置地、金地集团(600383)在一线城市实现权益销售额57.53亿元、41.28亿元，占比各自总权益销售额达33.74%、28.12%。

同时，头部房企销售业绩也或将就此改善。以上海为例，《红周刊》记者梳理机构统计数据发现，今年1～2月，上海地区权益销售额突破30亿元的房企达8家。其中，大华集团在上海实现48.53亿元权益销售额，仅上海地区销售额便在其前2月份总权益销售额中贡献占比达100%。

“活到未来”仍是主流

前2月七成百强房企未拿地

头部房企虽然感受到了楼市的局部回暖，但对扩大投资一事仍保持谨慎。多位业内人士向《红周刊》记者表示，降本增效、收拢聚焦仍是2022年房企的基本战略。

广东中原地产项目部总经理黄韬表示，此前受媒体热议的“节后中介招聘潮”仍是局部现象，反之其身边的房企及中介机构不乏裁撤等收缩动作。“就中原地产来说，目前我们没有采取大举进攻的姿态，而是追求保本盈利概念。我们对未来持有信心，但空喊口号没用，你必须先活到未来。”

事实上，今年开局行业新增土地货值普遍下降，百强房企鲜见激进拿地动作。克而瑞数据显示，2022年1～2月，百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态；取而代之的，各地方城投公司及国有企业填补拿地拓储阵营，成为投资主力。

另据《红周刊》记者梳理机构数据统计，2021年1～2月新增货值规模排名TOP30的房企阵营中，今年半数房企未有拓储动作。其中，去年前2月以495.4亿元新增货值排名TOP4的碧桂园，今年同期新增货值下降至60.4亿元，排名降至TOP19。

此外，恒力集团、宝龙地产、德信地产、绿地控股(600606)、海伦堡、万达集团、荣盛发展(002146)、卓越集团、中骏集团、电建地产、光明地产(600708)、港龙中国等15家典型房企，2021年前2月新增土地货值均超过100亿元，而今年同期新增货值为零。

梳理背后原因不难发现，今年除了以北京为首的集中供地市场势头放缓，“无力拿地”成为房企拓储滞缓的重要因素。

与此同时，与前期房企扩张阶段拉长管理半径不同，今年1月份以来房企普遍进入组织架构密集调整阶段，聚焦降本增效。比如，碧桂园将原本106个区域缩减至65个；世茂集团将投资、审计、采购等部分职权收归集团，加强对一线的管控；建业集团将目前执行的五级管理机制调整为三级管理，集团总部或将有半数员工回到“更有创造价值”的一线中去。

“房企的裁撤动作是市场波动情况下的合理行为。而在房企各部门中，低附加值和低产出类部门，往往受影响较大。比如，由于拿地减少，短期内一些房企开始对投拓部门收缩；再是研究部门、品牌部门及市场分析等非产出部门容易面临缩减和调整。”黄韬表示，“不赚钱的砍掉，能赚钱的保留，这无非是目前房企开源节流最直接的方法。”

楼市全方位回暖预计“5月见”

房企需要重视销售回款

在楼市向好、房企谨慎背后，房地产行业2022年开局状况难言乐观。克而瑞数据显示，今年2月份行业百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%。

另据《红周刊》记者梳理机构榜单发现，2022年1～2月房企销售规模较去年同期缩水明显，其中全口径销售金额达100亿元以上的房企由去年同期的53家减少至30家，50亿元以上房企则由去年的85家减少至61家。

正在大举招兵买马的中介机构也是如此，聚焦新房代理业务的世联行(002285)预计2021年度亏损8.5亿元至12.5亿元。

“受春节期间市场遇冷，叠加市场政策整体调控和疫情因素影响，今年1～2月市场购买力整体下降。换言之，开发商想卖房，但购房人在减少，不像两年前房价攀升期间出现恐慌性购房。取而代之的是房企内卷、爆雷现象频出。”黄韬表示。

黄韬认为，目前定义“小阳春”普遍到来为时尚早，但也不至于特别悲观，“近期不少开发商正加大推货，成交量也在逐步复苏，只是增长速度较慢，没有强势的反弹和暴涨现象。”他进一步解释说，尽管目前多地购房政策有所松绑，但仍是因城施策为主，针对刚需和改善性住房，而非一刀切。以广州为例，近期当地部分豪宅项目备受市场瞩目，却也只是板块之内的结构性上涨。当地仍采取动态管理、进行分区价格限定，“归结起来，今年市场‘稳’字当头、稳中求进的状态不会改变。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》记者表示，限购政策放松、首付比例下调等政策传导至市场需要一定的时间周期。其预判，“目前以上海、西安等热点城市表现尚可，但全方位的楼市复苏迹象可能要等到5月份。就房企而言，需要重视销售回款，确保自身资源能够持续性地良性循环，包括把商品房转化成销售资金、得以偿还债务，只有这样才能强化企业自身造血能力。”

（本文已刊发于3月12日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

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