深圳加快建设国际消费中心城市，星盛商业发布正面盈利预告 | 商业地产月报

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本月，深圳出台27项措施加快建设国际消费中心城市，北京集中利用“双枢纽”优势构建“2+2+N”消费空间布局。市场表现方面，2022年1-2月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比下跌，平均溢价率同比下降。企业和品牌动态方面，星盛商业发布正面盈利预告，蓝瓶咖啡中国内地首店开业。

本期看点

01市场表现

?商办用地：2022年1-2月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比下跌，平均溢价率同比下降

?大宗交易：2022年1-2月，中指数据CREIS共监测到商业地产大宗交易20笔

02企业动态

?大悦城控股自创IP活动“大悦中国开门红”圆满收官，活动期间全国26个商业项目销售额破61亿

?星盛商业发布正面盈利预告，预计2021年度归母净利同比增长不少于40%

03品牌动态

?美国咖啡品牌蓝瓶咖啡中国内地首店开业

?运动品牌FILA斐乐跨界酒店行业，首家斐乐酒店将落户上海

04政策动态

?深圳：出台27项措施加快建设国际消费中心城市

?北京：集中利用“双枢纽”优势，构建“2+2+N”消费空间布局

市场表现

（一）商办用地

1、2022年1-2月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比下跌，平均溢价率同比下降

图：2020年2月-2022年2月全国300城商办用地推出及成交情况

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

2022年2月：全国300城商办用地共推出529万平方米，同比下降48.4%，成交562万平方米，同比下降37.2%。

2022年1-2月：全国300城商办用地共推出1826万平方米，同比下降41.3%，成交1647万平方米，同比下降38.5%。

图：2020年2月-2022年2月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

2022年2月：全国300城商办用地成交楼面均价为3181元/㎡，同比上涨24.8%，平均溢价率为5.2%，同比下降4.2个百分点。

2022年1-2月：全国300城商办用地成交楼面均价为2320元/㎡，同比下跌15.3%，平均溢价率为3.8%，同比下降4.0个百分点。

2、各线城市成交面积同比降幅均在三成以上

图：2017年-2022年2月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势

图：2017年-2022年2月各线城市商办用地成交楼面均价及同比变化趋势

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

一线城市：2022年1-2月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为95万平方米，同比下降41.4%，成交楼面均价为7389元/平方米，同比下跌3.4%，平均溢价率为1.1%，同比上升1.0个百分点。

二线城市：2022年1-2月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为617万平方米，同比下降43.4%，成交楼面均价为3345元/平方米，同比下跌3.2%，平均溢价率为4.7%，同比下降4.2个百分点。

三四线城市：2022年1-2月，全国300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为936万平方米，同比下降34.4%；成交楼面均价为1131元/平方米，同比下跌30.9%；平均溢价率为4.1%，同比下降6.6个百分点。

（二）大宗交易：2022年1-2月，中指数据CREIS共监测到商业地产大宗交易20笔

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

企业动态

1、大悦城(000031)控股自创IP活动“大悦中国开门红”圆满收官，活动期间全国26个商业项目销售额破61亿

2月15日，随着第三档期活动“霸福开门红”结束，大悦城控股横跨2021及2022年的自创IP活动“大悦中国开门红”圆满收官。2021年12月10日至2022年2月15日，大悦城控股全国26个商业项目总销售突破61亿元，同比提升26%；客流量达4400万人次，同比提升19%；会员新增66万人，同比提升58%。

2021年，大悦城控股积极推进多线联动的全国性IP“造节”活动，形成了由“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”、“大悦超级红运周”、“大悦中国开门红”构成的年度四大原创IP矩阵，实现“节点”销售额和客流量的突破。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

近几年，购物中心IP营销方式有所转变，在引入外部IP的同时更加注重原创IP打造，尤其是由贯穿全年的多节点标志性营销活动构成的IP矩阵，可以有效增强与消费者之间的情感链接，实现营销业绩突破，提升品牌辨识度和品牌影响力。

2、星盛商业发布正面盈利预告，预计2021年度归母净利同比增长不少于40%

2月22日，星盛商业公告披露，截至2021年12月31日止，集团预期本年度归母净利润将有所增长，较2020年同期的1.27亿元增长不少于40%。上述增长主要由于近年来开业的项目运营出色，以深圳福田星河COCO PARK（南区）为代表的项目在开业后业绩增长显著；集团筹开项目及前期顾问咨询项目数量显著增加，令所提供定位、建筑咨询及租户招揽服务的收入预期录得增长。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

上市之初，星盛商业曾在2020年业绩发布会上提出归母净利5年5倍的业绩指引（计算可得年均复合增速约为38%），从公告数据看，2021年的盈利增长符合目标预期。星盛商业拥有完备的产品体系，标杆项目广受认可，且运营能力优秀，运营中项目平均出租率在行业内保持领先水平，市场化扩张能力较强，合约面积中超60%来自第三方拓展，盈利能力持续优化。

品牌动态

1、美国咖啡品牌蓝瓶咖啡中国内地首店开业

2月25日，蓝瓶咖啡中国内地首店上海裕通店正式开业，该店也是蓝瓶咖啡在全球开设的第102家门店。线下门店开业的同时，蓝瓶咖啡微信官方商城也正式上线，商城内主要售卖咖啡豆和周边产品。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

自20世纪80年代至今，中国咖啡市场经历几十年变迁，从以雀巢为代表的速溶咖啡，到以星巴克为代表的连锁现磨咖啡，再到以蓝瓶咖啡为代表的精品咖啡，咖啡市场新浪潮不断兴起，其背后原因是中国消费者对咖啡认知的深化以及对品质消费的追求。尤其是随着消费代际变化，Z世代引领消费风潮的时代来临，在“悦己”消费理念下，推崇精致慢生活的精品咖啡逐渐驶入“快车道”，成为餐饮市场新蓝海。

2、运动品牌FILA斐乐跨界酒店行业，首家斐乐酒店将落户上海

近日，FILA斐乐与凯悦酒店集团在上海柏悦酒店举办合作签约仪式，宣布携手打造精品运动生活方式酒店“FILA HOUSE”上海斐乐酒店。这是FILA中国首次跨界酒店行业，演绎“LIVE YOUR ELEGANCE 身悦动 心优雅”的品牌理念。

信息来源：中指研究院综合整理

中指点评：

近年来，品牌跨界开设酒店成为潮流，例如MUJI HOTEL、亚朵·网易严选酒店、宝格丽酒店等。目前，中国住宿和餐饮业市场持续扩大，酒店消费需求增长，跨界酒店可以将品牌理念延伸至消费者的日常生活中，成为时尚品牌向消费者展示设计理念和生活方式，以及拓展客户群体的新渠道。

政策动态

1、深圳：出台27项措施加快建设国际消费中心城市

2月18日，深圳发布《深圳市关于加快建设国际消费中心城市的若干措施》，提出建设国际一流商业载体、集聚全球优质商业资源、培育创新型领军商业企业、打造多元多层次消费新场景、创建享誉全球的消费环境等共8个部分27项具体措施，推动深圳商业和消费高质量发展。

中指点评：

2018年，深圳首次在政府工作报告中提出“推进国际消费中心城市建设”的目标，进入“十四五”时期，在双循环发展格局下，深圳紧抓“双区”建设机遇，加快国际消费中心城市建设步伐，并推出系列政策措施。此次发布的《措施》更加细致地落实了商业用地保障、商业设施建设统筹规划等基础性问题，发力商业资源聚集，紧抓免税经济、首店经济、消费新场景等热点领域，着力发展新业态新模式、培育龙头商业企业，并从打造一流消费环境、优化营商环境、健全创建机制等方面有力保障国际消费中心城市建设。

2、北京：集中利用“双枢纽”优势，构建“2+2+N”消费空间布局

3月1日，北京市人民政府办公厅发布印发《打造“双枢纽”国际消费桥头堡实施方案(2021—2025年)》通知，将联手首都国际机场、大兴国际机场“双枢纽”和两个临空经济区，从提升“双枢纽”特色消费功能等五个方面安排二十四项重点任务，构建“2+2+N”消费空间布局。

中指点评：

航空“双枢纽”是北京重要的战略性国际通道，具备临空、开放两个重要特色，国际化程度高、辐射力强、消费潜力大，是资源要素集聚和流动的平台。“双枢纽”国际消费桥头堡的建设可以有力支撑北京培育建设国际消费中心城市，助力畅通双循环，通过消费扩容提质升级带动服务业结构优化升级。

本文章引用数据：商业市场政策动态、商办用地、企业动态数据；

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