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郑州楼市新政落地10日:市场活跃度提高,效果待观察

2022-03-11 06:44:48来源:每日经济新闻  

每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺

“要说本次政策的影响,那当然有。”刘继定是奔走于北京和郑州两地的房产经纪人,2021年他将工作重心放在了北京,而今年他计划要认真布局一下郑州业务,尤其是3月1日郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》)之后。

《通知》包含了18条楼市新政策,从支持合理住房需求、改善住房供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等多个方面进行了调节。郑州此次新政也被业界认为是今年以来力度最大的楼市“纾困政策”。

那么,已经颁布10天的《通知》对郑州房地产市场产生了哪些影响?《每日经济新闻》记者为此进行了调查采访。

市场活跃度明显提高

“2021年,是郑州楼市最困难的一年了,几番疫情又加上暴雨灾害,市场真的是见底了。”

在郑州从事了多年房地产工作的姜坚告诉《每日经济新闻》记者,“实话讲,我在郑州根本就没什么生意。现在感觉郑州楼市正在走向正轨,逐渐在恢复元气了。这几天咨询和带看明显增多,有人大半夜还在咨询,这是不太常见的,但是实际的成交量还没有明显变化。”

姜坚认为,《通知》将在一定程度上缓解目前的郑州市房地产市场局面。

“信心恢复方面表现得很明显,除了二手房带看量激增外,我们售楼处的人气也较以前多了。但毕竟政策发布的时间还很短,实质的成交推动还有待观察。政策说要给予企业项目贷款支持,那我们肯定很高兴啊,现在河南很多房企的流动性都有问题。”

据诸葛找房数据,新政出台第一周(2月28-3月6日),郑州新房市场受政策影响尚不明显,开发商推售热度不高,去化情况也不理想,2个项目加推整体去化约19%。二手房方面有所起色,咨询量明显增多,市场价环比止跌回升,涨价房源量增加且占比扩大,市场活跃度明显提高。

不仅仅是房地产从业者,政策对一般购房人的心理冲击也比较大。

2021年底,张陆在郑州荥阳预订了一套房子,促使她买房的原因之一是开发商当时在进行大降价,“精装房也比周围的毛坯房便宜很多”,而当初开发商就承诺,在正式签约前她是随时可以退房的。

“因为当时看到房地产市场不太好,我也担心项目会烂尾,就想着把房子退了,没想到对方很爽快地答应了。不过最近郑州市出台了一系列楼市政策,我也在犹豫要不要退房,或许接下来房子还能升值呢。”

新政取消“认房又认贷”

3月1日,郑州出台的《通知》共涉及5大项、18小项内容,其中有多处重磅表述。

如鼓励大学生、外来务工人员、居家养老等购房需求,“外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的,可按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务,在郑州购买住房时,可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。”

同时,郑州也成为国内首个取消“认房又认贷”的大城市。据《通知》,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

对于房地产开发企业也将给予项目贷款支持,“定期组织银企对接,鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷,按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持,有效缓解市场主体资金链运行压力。”

《通知》还表示,将推行货币化安置,促进安置房转化。

贝壳研究院高级分析师潘浩向《每日经济新闻》记者分析认为,“在郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响下,房地产市场和企业也遭遇了较大压力,郑州18条的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确阐述,具有较强的可操作性。”

值得一提的是,就在3月8日,郑州市还进一步发布了《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》,表示“通过实施货币化安置,满足动迁群众多元安置需求,缩短群众安置周期,提高安置效率,减少过渡安置费用,集约建设用地,消化存量房源,促进房地产市场健康持续发展。”

郑州市城乡建设局邱绍翀对工作目标解读称,“结合安置房建设三年攻坚行动,集中利用3年时间,大力推进货币化安置,确保2024年群众回迁安置全部完成。”

市场效果尚待观察

“政策出台之后的效果需要有一定的反应时间,从我的经验来看,应该用半年甚至9个月的时间来判断。”

刘继定表示,现在关键的问题是二手房市场没有被激活。“我的客户中很多都是置换客户,需要把自己手里的房子先卖掉才能筹款买下一套房子,我看这18条政策中没有特别针对二手房的,虽然取消了‘认房又认贷’,但能否对市场起到作用还得再观察。”

在刘继定看来,房地产市场的关键还在于普通购房者人手里有没有钱。据官方数据,2020年河南居民人均可支配收入24810.10元,比上年增长3.8%;居民人均消费支出16142.63元,比上年下降1.2%。“只有购买力上来了,房地产市场才能真正回暖。”

刘继定所说的二手房政策其实也在暗流涌动。有市场消息称,郑州目前“郑东新区、经开区、中牟、港区有差额税变动,二手房正常买卖个税差额20%和个税1%,买卖双方可自由选择。”也就是说,二手房流通领域的费用将大大降低,将促进市场流转。

姜坚告诉《每日经济新闻》记者,该政策确实存在。“二手房交易税一旦下调,之前观望的一波客户很快便会产生一系列二手房交易。”

对于本次郑州楼市新政的效果,姜坚其实也持谨慎态度。“存量市场释放出二手房,但新房销售依旧压力较大。而对于各种鼓励购买措施,其实暗中早就有项目放开了限购,但购买热情还是不高。至于货币化安置,那就需要考验郑州市的财政能力了。”

“据我的观察,目前郑州集中交付的项目大多数是在2017年前后市场高位时期销售的项目,由于利润被压缩,一些有延期,很多项目品质差,这也影响了如今的购买意愿。总之,政策效果需要再观察。”

据郑州市统计局数据,2021年郑州房地产开发投资同比下降9.9%。克而瑞统计显示,2021年郑州商品住宅成交面积约1398万平方米,同比下滑约25%;商品住宅成交金额约1769亿元,同比下滑约22%。

或许,这就是刘继定所说的郑州楼市“真的是见底了”。

不过,2022开年之后情况似乎有所好转。单以河南地产“一哥”建业来看,其2022年前两月已取得物业合同销售总额31.65亿元,同比增加为35.5%;总合同销售建筑面积409785平方米,同比增加为36.2%。

郑麟是一名在北京工作的河南人,他告诉《每日经济新闻》记者,“看到郑州出台的房地产政策后,我觉得我的返乡置业计划要赶紧落地实施了,万一房价又要涨上去了呢。”

(应受访者要求,文中刘继定、姜坚、张陆、郑麟为化名)

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