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热度分化明显 “抱团拿地”成为房企应对新策略

2021-05-28 08:53:08来源：中国消费者报

5月20日晚，上海土地市场网发布了首批集中供地出让公告，至此，22个重点城市首批集中供地计划均已出炉。

截至5月24日，北京、深圳、杭州、天津、广州、重庆、无锡、沈阳等14个城市已经完成了首批集中土拍。从拍地情况来看，“抱团拿地”成为房企应对新策略。业内专家建议，应增加土地供给，缓解“僧多粥少”的矛盾。

首批集中供地计划均出炉

上海是22个首批集中供地重点城市中最晚公布供地计划的城市。5月20日晚，上海规划和自然资源局网站发布了四则《上海市国有建设用地使用权出让公告》，此次上海集中推出56幅地块，总起拍价达820.82亿元。

记者查询上海的公告发现，在第一批集中出让的28宗涉住宅用地中，地处中心城区的仅4宗，并且仅杨浦定海社区1宗为纯宅地，其余3宗地块均为商住办综合体，拿地门槛也比较高，起拍价均在50亿元以上。

截至5月24日，在“两集中”供地政策下，北京、深圳、杭州、天津、广州、重庆、无锡、沈阳、济南等14个城市已经完成了首批集中土拍，共503宗地块成交，总土地出让金额约为5877.99亿元。而6月份，郑州、成都、合肥、上海、武汉首批集中拍地也将拉开序幕。

不同城市土拍热度分化明显

从各地土拍成交金额来看，目前排在前5名的城市依次为杭州、北京、广州、重庆、天津，首批土地供应分别成交1178.21亿元、1109.71亿元、906亿元、635亿元和497.948亿元，其中北京和杭州的土拍成交额均超千亿元。

易居中国执行总裁丁祖昱对《中国消费者报》记者分析说，整体来看，各地土拍市场的热度在一定程度上反映出了当前楼市的热度，北京、杭州、重庆、深圳、厦门等城市的热度较高，其中重庆、厦门楼面价涨幅均超45%，而沈阳、长春等地则相对平淡。

值得注意的是，北京土拍虽然火爆，但与重庆、杭州等城市首次集中土拍溢价率过高不同，此次北京土拍的整体溢价率只有7%左右，某种程度上也体现出北京楼市调控的定力。

杭州首次集中供地成交总额1178.2亿元，占去年卖地总金额的46.7%，平均溢价率达26%。此次杭州的土拍，溢价封顶、高自持成为了“主旋律”。57宗集中出让的宅地中，有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，部分地块自持比例高达40%，近20个板块创下地价新高，市场热度持续高涨。根据业内人士预测，杭州全年分三次集中供地，卖地收入大概率会超过去年。

最激烈的则是重庆的土拍，众房企蜂拥而上抢地，平均溢价率高达43%。在成交的46宗土地中，90%为溢价成交，70%的地块溢价率超过40%。值得注意的是，招商蛇口以32.5亿元竞得的沙坪坝区西永组团地块，溢价率高达129.98%。

深圳和厦门，虽然此次参拍地块较少，仅有五六宗，但依然吸引了众多知名房企参与，两城整体溢价率均在30%左右。

相对于热门的一二线城市，长春、沈阳、青岛等北方城市的土拍热度相对较低。长春此次共有53宗土地挂牌出让，其中2宗地因无人报名流拍，11宗地提前终止出让，最终共计40宗土地成功出让，仅吸引了4家头部房企关注，最终总成交价仅为194.44亿元。

沈阳的土拍活动仅在开场两个小时后便宣告结束，25宗地块中，有3宗地块因无人报名而流拍，其余22宗地块总成交价为197.86亿元，其中有8宗地块为底价拍出。

第二批集中供地应尽早完成

为什么部分城市并没有实现“抑制土地高溢价”的政策初衷?对此，丁祖昱告诉《中国消费者报》记者，这主要是由于在第一次集中供地之前出现了约2个月左右的土地“空窗期”，而这一时间段恰好是传统一、二季度房企集中投资的时候，长时间的土储“零增长”，使得各大房企在第一次集中拍地时出现了“蜂拥而上”的现象。

他认为：“集中供地政策本身无论是初衷还是‘两集中’的方式，都会对‘控制地价、抑制溢价’有一定的帮助，但是在具体实施的过程中还需要根据各地不同的情况进行调整。”

“在目前重点城市土地依然供不应求的环境下，如果可以提高城市土地供应总量，我认为会对整体地价有一定的抑制作用。”丁祖昱对《中国消费者报》记者表示，有了第一批集中供地的经验，各大重点城市应加速进行第二批集中供地，如果能够在1个月内完成第二次集中供地，这将极大缓解目前土地供应“僧多粥少”的现象，缓解当前土地市场过热问题。

记者发现，根据各城市公布的推地计划来看，包括北京、广州、南京、成都、宁波等诸多热点城市，有14个城市公告7月为二批集中供地时间。

“抱团”拿地缓解资金压力

各城市集中供地的时间较为接近，也给房企带来了不小的资金压力。有很多房企同时参与了多个城市、众多地块的争夺，其资金压力不言而喻。

一位上市房企投拓部负责人对《中国消费者报》记者感叹：“想在土拍市场有所斩获，资金无疑是一道重要的门槛，北京首批集中出让的30宗地块，收到的竞买保证金就逾200亿元，企业的腰包都要被掏空了。”

面对土拍“游戏规则”的更改，房企需要调整竞拍策略，来适应新的市场竞争格局。考量资金压力、防范风险等多方面因素，多家房企“抱团”拿地成为新策略。

在北京参与首批集中土拍的50多家房企中，有37个联合体，其中“金地+华润+保利”堪称最热联合体，本次一共报名了16宗地块的土拍。在北京已成交的地块中有6幅地块为联合体竞得;同样，在重庆出让的46宗土地中，有8幅地块为联合竞拍竞得。

合硕机构首席分析师郭毅对《中国消费者报》记者表示，房企过去高杠杆、高负债、高周转的增长方式不能再延续下去，近几年全行业的利润率都在下滑，开发商需要适应新的规则，在资金调配、负债控制方面有更好的解决方案。尤其是中小房企，在新的竞争中需加强合作，“小而美”的路线可能不再适应当下的发展形势。

克而瑞研究中心也认为，叠加三道红线、土地“两集中”政策，对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战，抱团取暖已经成为行业共识。(孙蔚)

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