租户应注意哪些内容才能规避风险？

2020-09-03 08:09:03来源：工人日报

随着疫情防控常态化，开学季、毕业季来临，低迷了半年的租房市场，又开始活跃起来。因租房引发的那些糟心事儿逐一出现：好好的房子被打了隔断、租了房子上不成学，还要小心黑中介花样的陷阱合同。法官提示：租房合同谨慎签。

随着疫情好转和开学季、毕业季的来临，住房租赁市场又开始活跃起来，与此同时，合同陷阱、租户与房东的纠纷等糟心事也逐一出现。租房签约时，租户应注意哪些内容才能规避风险?房东又该如何维护自身权益?

房子被打隔断——房东吃了一堑

2019年1月，青岛的高小姐一套闲置的房屋租期已满，当她前去收房时，房屋内的景象令她吃惊：原本两室一厅的房间打上隔断变成了三居室，承租人当起了二房东，把房间分租给了三户人家。此外，原本精装房的木地板上已经出现了各种坑，墙面上胶带粘贴的痕迹难以去除，橱柜里塞满了废弃的矿泉水瓶和塑料袋。

当她找到之前的租客提出把房屋打扫干净时，租客却告诉她打扫屋子不是自己的义务。无奈之下，高小姐只能自己一点点把家里收拾干净，更换破损的家具。“此前与租客签订合同的时候，以为只有一户人家来租住，没想到最后是二房东把房子分租给了别人。此外我也并未在合同里明确要求租户保护屋内的家具、搬走的时候将房屋打扫干净。这也算是给自己一个教训，今后要在合同中写明约定内容，并定期前来查看房子。”

正如高小姐一样，虽然在房屋租赁中，房东多数处于主导地位，但也难免会遇上糟心的事情。为了避免后期维权困难，租房合同一定要签明。

近日，北京市海淀区人民法院对一起租房合同纠纷案做出判决。原告李先生称，因经营需要，其委托中介公司寻找房源，经介绍与王先生于2017年9月3日签署《定金收付书》，约定2017年12月15日签署《房屋租赁合同》，但因王先生隐瞒房屋实际面积等原因，最终导致没有如约达成租赁合同，后房屋又被出租他人使用，故李先生诉至法院，要求解除2017年9月3日李先生与王先生签署的《定金收付书》;王先生双倍返还定金10万元。

法院经审理后认为，李先生签定金合同当天对房屋进行了实地考察，王先生也出示了房屋产权证原件供李先生核实，李先生认为房屋里外间面积与实际不符，因其未尽到谨慎核实义务所致，没有证据证明王先生存在故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况。最终李先生要求王先生双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。

房屋租赁过程中，人们经常会采取立约定金的方式来保障租到满意的房子。但法官提醒，租户签订立约定金合同之前，应当充分谨慎地调查查明房屋的真实状况从而判断其是否符合对方描述。如果因为疏忽和遗漏而在交纳定金之后发现意向租赁的房屋存在问题，此时维权也会相对处于被动状态。

租了房却上不成学——租户有苦难言

近日，开学季来临，北京市第二中级人民法院通报了一起学校周边房屋租赁纠纷典型案件。案件显示，为解决孩子上学问题，租户王某与户主曲某签订房屋租赁合同，并约定曲某明年协助王某孩子入学。可之后，曲某通知王某该房要出售，租赁合同到期后不再续租，也无法配合王某孩子的上学核验。王某认为曲某的行为导致他订立房屋租赁合同的合同目的不能实现，构成违约，诉至法院。

北京二中院民二庭副庭长梁立君分析说：“王某对合同约定的租赁期限系明知，对于孩子办理入学核验所需要的期限亦应自行尽到足够的注意义务，但双方并未就协助孩子办理入学核验的具体期限进行明确约定。在王某未能举证证明为孩子办理入学核验系双方当事人合意的情况下，要求房主在租赁合同到期后继续承担该义务，明显加重了房主的合同责任，对曲某显然不公。”最终，法院判定，对王某要求赔偿的请求不予支持。

梁立君介绍：“房屋租赁合同中所约定的事项应具体明确，否则存在无法实际履行的风险。”

法官赵胤晨提示，即使口头达成的约定也要落实在书面。“租赁双方要妥善保存好租赁合同及押金凭证，注意就合同事项，明确双方权利义务，以免发生不必要的争议。”

长租公司跑路——当心黑中介

近日，成都多名租客和房东在网上发帖称遇上了长租公司跑路情况。

一位租客表示，自己4月1日与该公司工作人员于租房地点签订为期一年的合同，按合同内容缴纳了1年的租金加1月押金，总金额20800元。但8月7日房东告诉他，中介公司没有付给房东7月和8月的房租，因此，最迟8月20日就要收回房子。此后，租赁双方联系不上长租公司的人，办公地点也人去楼空。

随着租赁市场的发展，长租公寓受到越来越多租客的喜爱，但与此同时，数家住房租赁企业因采取“高进低出”“长收短付”经营模式爆仓跑路现象也不少见，最终房东、租客双方利益受损。

有业内人士提醒，租客在签订房屋租赁合同时，要特别注意其中的租金支付期限和方式条款，尽可能在合同中约定按月或最长不超过按季支付租金，警惕一次性预付3个月以上租金给予租金打折的诱惑，不要一次性预付较大数额的租金，防范住房租赁企业在租期未到时便卷款跑路或倒闭，而原房东因收不到租金不让居住。

此外，签订合同时，还应小心黑中介名目多样的“陷阱”合同。采访中记者发现，有些租房合同只有1页，有些则长达10页。有些合同中写明水电、物业费等基础费用，有些还标出了卫生费、排污费等各式项目，且部分费用价目不明。

2018年，刚大学毕业的小于曾被黑中介设下的“卫生费”坑害不浅。“合同中卫生费一栏为空白，我以为这与我无关，便没有在意。后来连续有三个中介给我打电话，要求我交卫生费，费用从一开始的356元涨到1000多元。”当小于想拒交卫生费时，中介便威胁不交该项费用就别想拿回中介费。

如今，许多地区已经出台租房合同网签备案规定，在一定程度上保护了消费者免受黑中介的坑骗。中国人民大学法学院教授刘俊海提醒租房者要选择有资质的正规中介或是房屋租赁企业，合同应尽量采用房地产主管部门发布的房屋租赁合同示范文本，签订合同前要仔细阅读合同条款。此外他表示，仅仅网签备案还不够，“还应建立联合惩戒失信制度，提高黑中介违法成本。”(曹玥)

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