房地产市场缘何率先回暖？

2020-07-29 11:18:29来源：经济参考报

随着二季度GDP的转正，中国经济稳步复苏的趋势基本确立。在众多的分项经济指标中，有关房地产的系列数据表现尤为亮眼——上半年房地产投资累计增速率先转正，70个大中城市房价自3月开始也逐步回升……其中，西部地区的房地产投资、热点城市房价增速更是领跑全国。在新冠肺炎疫情大考下，房地产市场缘何率先回暖?西部地区凭什么领跑?下半年市场回暖趋势能否延续?记者近日就此展开调研。

房地产市场回暖西部地区领跑

即便已是房地产行业见多识广的老兵，王先生依然不敢相信，在疫情阴影还未散尽的上半年，他所在的公司参与的一桩成都房地产项目，土地竟能拍出每平方米19000多元的高价。

“要知道周边楼盘单价才20000多元。”他告诉记者，现在“面粉”的价格都快赶上“面包”了。

然而，19000多元，还不是成都的最高地价。公开资料显示，7月初，成都市高新南区新川板块曾以每平方米20700元的土地成交楼面价刷新成都地价纪录。

成都房地产市场的火爆是整个西部房地产市场的一个缩影。

国家统计局数据显示，上半年，全国房地产开发投资62780亿元，同比增长1.9%。其中，东、西部地区房地产总投资额分列全国前两位。包括四川在内的西部12省(市、自治区)总投资14242亿元，虽然绝对投资额仅相当于东部地区33940亿元总盘子的42%，但是其7.6%的同比增速，比经济发达的东部地区要高5.3个百分点。

在销售方面，1月至6月，西部地区商品房销售面积同比下降5.6%，同比降幅比全国低2.8个百分点，仅比东部地区高0.2个百分点。

根据国家统计局公布的数据，6月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比增速在10%以上的7个城市中，有5个在西部。宁夏银川以15.7%的同比增速高居榜首。

全国共性与区域特性利好并存“加热”西部房市

疫情大考之下，房地产市场缘何率先回暖，房地产企业投资的动力何在?西部地区缘何领跑?对此，华龙证券分析师罗洁、浙商证券分析师李超等20多位市场分析人士、专家都提到了一个因素，即“疫情期间被抑制需求的短期集中释放。”

一位房地产中介人员告诉记者，4月份以来陆续出手购房的客户，很多都是在半年之前就有买房意向，因疫情突发而暂时搁置了购房计划。另外，上半年这一批购房者，多数收入受疫情影响较小，看好房地产后市，以改善性购房为主。

国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市中，有32个城市144平方米以上新建商品住宅销售价格同比增速高于90平方米以下房型。

此外，中银证券分析师张晓娇等认为，上半年宏观层面的货币政策相对宽松，市场对房价上涨预期较强，对房地产市场供需两端均形成一定支撑。

华泰证券研究员张继强等表示，前端投资的大幅走强，显示房企信心增强、扩张步伐有所加快，而资金面充裕提供了有力支撑。

在地方层面，上半年多地出台的人才引进政策也有助于暖房市。

“拿地对地产投资也有重要支持。” 李超说，上半年多省市出台政策在土地出让环节呵护市场和企业，主要涉及增加优质土地供应、取消限制性规定、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限。

具体到西部地区，专家认为，除了受上述共性因素影响，城镇化空间依然较大，人口的流入，城市群发展和国家层面推动的区域发展规划等，对当地房地产市场具有多重拉动效应。

国家统计局数据显示，2019年，在西部12省(市、自治区)中，除重庆、内蒙古，其他省(市、自治区)城镇化率均低于60%，不及全国60.6%的平均水平;在西部地区就业的农民工有6173万人，比2018年增加180万人，增长3.0%，占农民工总量的21.2%;与此同时，省(市、自治区)的常住人口也多呈正增长。

据专家介绍，近年来，不少西部地区输出的农民工，离开打拼多年的东部沿海地区回到西部后，并不是回自己的农村老家，而是选择在附近省会城市、区域中心城市等买房安居。

今年5月，我国发布《中共中央、国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》提出，提升并发挥国家和区域中心城市功能作用，推动城市群高质量发展和大中小城市网络化建设，培育发展一批特色小城镇。有序推进农业转移人口市民化。

不少开发商看重城市群的经济前景，提前拿地布局。中国宏观经济论坛发布的报告显示，百强房地产企业今年上半年的土地取得主要集中在长三角、珠三角、京津冀、长江中游和成渝五大城市群，占到拿地规模的60%。

银川、成都等多个西部房价明显上涨的城市，都与上述业界关注的热点相关。但随着房地产市场的回暖，炒房投机难免掺杂其中，带来行业乱象。

下半年市场上行空间犹存

据记者梳理，从全国范围来看，截至目前，杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等多个城市出台房地产调控政策，稳定刚需，打击炒房。

“7月份楼市政策再次强化‘房住不炒’的主基调。后续地产投资的复苏节奏料将继续放缓。”国海证券分析师靳毅说。

与靳毅的判断类似，在记者调研的20多位市场分析人士、专家中，大多数人都认为，下半年房地产市场将保持回暖态势，但复苏的步伐可能会收缓，房地产投资、房价上行压力有所增加。

国盛证券首席宏观分析师熊园预计，全年房地产投资增速有望达到5%左右。李超则预计全年地产投资增速有望达到6%。

中国银河证券研究院分析师许冬石认为，三季度开始，房地产单月投资增速可能稳定，预计全年房地产投资增速在7%左右。

“下半年房地产投资会继续保持平稳的态势，维持在5%到10%之间。”中银证券首席经济学家徐高表示。

对于西部地区而言，专家认为，支撑上半年房地产市场回暖的人口和区域性政策优势，下半年仍将发挥作用。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，以今年上半年出台《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》两份文件为标志，我国城镇化建设进入新时代，政策将引导和推动劳动力、土地、资本合理有序流动，完善要素市场化配置，加快提升全要素生产率，新型城镇化建设步伐也会加快。

这意味着在城镇化率明显低于全国平均水平的绝大多数西部城市，房地产市场仍有进一步发展的空间。(安娜)

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