北京租房降温了吗？成交涨了吗？

2020-06-16 13:20:26来源：北京商报网

在经历疫情“停摆”后，北京租房需求在近两个月集中爆发。近日，北京商报记者调查发现，随着返京人员的增多，北京租房需求逐步得到释放，但需求并未推动价格上涨，部分房东经历“先降价、后涨价”的操作，而租客转租也面临一个月仅有一个看房客的尴尬。分析指出，受经济大环境影响，今年的租金高点难以超过2019年，由于“毕业季”的延期叠加第二次疫情“危机”，北京租房市场在未来几个月或有进一步降温的可能。

价格降了吗

降700后再涨200

用了8天时间将自己北三环的一居室出租后，张敏感叹：“市场没那么坏，但确实降温了。”

张敏这套位于北京朝阳区北三环和平西桥附近的一居室，地理位置没得说，出门100米就是地铁，还不临街。楼层朝向方面，位于适中楼层的南向二层，不挡光。房况用她自己的话说：“没有多豪华，但对于自住来说，干干净净，什么都有。”张敏的同事有套房子，就在自己这套房子的楼上顶层，同样的户型，差不多的装修，去年底跟某头部长租公寓的续签价格是5700元/月。

“我详细跟同事打听了一下他租的价格、空置时间、服务费等等，考虑到疫情的影响，最后跟同一个长租公寓品牌签了一年的代理，月租金是5500元，两个月空置期。”钥匙被代理公司拿走后3天，张敏的房子在这家代理公司的App上线，租金为5300元/月，低于给张敏的月租金。受市场环境的影响，在房子出租之初选择了谨慎的态度。

“按照房况、楼层、朝向，中介也说，如果是去年底跟我同事一起出租，能到6000元，这么算是降了10%还多。”在张敏的房子正式在中介的App上架后，5天内带看15次，5天后中介将价格上调200元，与张敏收到的租金价格一致。3天后，房子成功出租，从中介的App下架。整个租房周期8天。

“从过程来说需求还是有的，4月开始复工复产之后，返京的人多起来，需求逐步释放，但对价格确实更加敏感了，另外就是小户型一居室比较好租，合租大户型更不容易，疫情让更多人愿意有独立空间。”负责张敏这套房源的经纪人如此评价。

转租顺畅吗

一个月仅一人看房

价格敏感度是一把标尺，衡量着房源成交周期的长短。与张敏的“快销”不同，租住在小黄庄一区的杨柳近日却面临转租的困扰。据杨柳介绍，自己今年4月初搬到小黄庄一区租住，当时北京租房市场才刚刚开始恢复，但租房价格却没有太大议价空间，自己租房的价格以目前来看算是“高价”，这也造成了最近转租很不顺利。

对于当初的“高价”租房，杨柳表示，自己在北京已经有四五年的租房经验，房子到期大概率会涨价，所以房子基本上是一年一换。但今年受疫情影响，搬家和看房都受到了影响，很多租户无奈只能选择续租，这也造成续租时可能出现“坐地起价”的情况，给租客整体印象就是价格没下调。

此外，彼时中介人员告诉杨柳，“房子降价的并没有很多，甚至有一些小区环境好的、配套设施齐全的，还出现了价格轻微上调的情况。而且近期需求量特别大，市场已经恢复得很好了，租房时不要犹豫”。

受市场大环境所传递的“信息”，杨柳看房一周就有了方向，选择与某长租公寓签订了一年的合同，然而没想到的是仅不到一个月就有了转租的困扰。“5月15日开始发布转租信息，中间只有一个来看房的，之后一直就再没人来问过。”杨柳感叹道，已经一个月时间过去了，这与自己的计划相差太大，新住处的定金也已经交了，实在不行只能违约退房。

“换房也是因为有了更便宜的去处，即便要缴纳违约金，算下来也是省钱的。”在与自己管家的交谈中，杨柳也了解到，目前自己所租住的房子是早几年收的，长租公寓机构与房东都签订了租房协议，出于盈利的目的，他们的房价也只能“挺着”。

成交涨了吗

需求回升租金难涨

最近，因疫情而暂缓回京的人群陆续返京，租房市场在经历前期“停摆”后终于步入正轨。据我爱我家研究院统计，2020年5月北京住房租房交易量环比增长28.92%，同比2019年5月增长13.28%。3月、4月、5月交易量连续大幅上涨，虽然较去年3月、7月的高点仍然低出5%-6%，但整体交易规模已与去年旺季高点持平。

不过，我爱我家方面也表示，疫情对北京住房租房市场确有影响，一是交易节奏延后，历年在3月出现的交易高点推迟到5月，二是租金上行无力，往年春节后需求集中爆发、租金明显上涨的局面并未出现。受经济大环境影响，今年的租金高点难以超过2019年，租金上行的幅度不会太大，整体租金水平将维持在相对较低的位置。

5月北京的整租交易中，每平方米的平均成交租金为88.45元，环比上涨1.8%，同比去年5月下跌4.61%。5月北京整租交易的套均租金为5633元/套，环比上涨1.1%，同比去年5月下跌6.94%。与2019年相比，目前北京的租金水平仍然相对较低。

“目前来看，北京租房市场的活跃度也不高，呈现房源多、需求少的情况。”诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱分析称，租房市场的发展与就业市场息息相关，疫情下虽然各大企业复工复产，但疫情的负面影响使企业缩编，就业市场环境严峻、失业率上升，叠加各大院校延后毕业时间，今年的“毕业季”或将延后，短期内北京的租房市场活跃度难见起色。

58安居客房产研究院分院院长张波亦表示，目前北京第二次疫情“危机”已经有了苗头，“毕业季”的延期叠加第二次疫情“危机”，北京租房市场在未来几个月或有进一步降温的可能。(卢扬王寅浩)

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