走向不明朗一季度楼市按下“暂缓键”

2020-04-03 14:41:35来源：信息时报

受疫情影响，今年一季度楼市按下“暂缓键”，虽然3月份有不少楼盘复工开放销售中心，但成交量下跌已成事实。据网易房产数据中心监控阳光家缘数据，一季度广州一手楼网签成交10992套，同比减少6690套，降幅为37.84%，创2010年以来季度成交新低。有业内人士表示，当前市场受到疫情持续影响，走向并不明朗，2020年房企在货值去化上更要注重营销策略的制定，通过线上与线下相结合的模式打通销售渠道，确保全面目标的实现。

一手房：成交量下跌近四成

数据显示，一季度广州一手楼网签成交10992套，比2019年同期的17682套减少6690套，降幅为37.84%。外围五郊区依然是成交主力，共计成交7721套，中心六区则成交3271套。其中，增城区夺得销冠，成交3328套;而成交套数最少的越秀区，只有84套。

尽管3月中下旬不少楼盘复工开放销售中心，但成交情况并不理想。阳光家缘数据显示，3月广州一手楼网签成交5877套，同比减少3297套，降幅为35.94%;面积方面，3月广州一手住宅网签面积为603026平方米，同比减少356904平方米，下降37.18%。

二手房：市场笋盘不断出现

据中原地产研究部统计，3月份，广州市二手中介网签量为3288宗，较2月大涨3.6倍，但同比下降43.0%。随着疫情的有效控制，市场需求逐步复苏，成交回温情况显现，周度成交出现“八连升”的良好势头，成交量甚至逼近千宗。不过，市场表现远不及从前，为此不少二手盘降价。

据悉，3月二手网签均价为24037元/平方米，环比微跌0.5%。主要是由于近期市场上以急售“笋盘”成交居多，价格相对市场价“优惠”，导致整体网签均价出现回落。记者了解到，经过了2月的“寒冬”，3月二手楼市成交回温，购房客明显增多。据中原地产监测，3月中原新增购房客数量、带看数量环比2月均增加逾2倍，逐步恢复至年前的水平，市场需求逐步释放。

此外，由于部分业主急售，市场“笋盘”涌现，业主议价空间增大。各个板块的业主议价空间均出现增大的情况，议价幅度基本可在3%以上，部分板块如珠江新城的高价盘源压价幅度甚至可近50万元以上。因此，目前为刚需的购房客低价入市的好时机。

据中原地产监测，3月广州业主报价指数录得30.4，环比下降4.3。该指数已连续4周呈现下探趋势。因受疫情持续影响，市场成交远不及从前，成交周期较年前拉长，加上经济环境的明显萎缩，出现不少急需资金回笼业主，导致报价指数出现回落。据报价数据，目前超七成盘源出现报价下调现象，其中，报价下调5%~10%的盘源占比已上升至16.0%，环比净增1.7个百分点;报价下调10%~20%的盘源占比达4.6%，环比净增1.9个百分点。

房企：销售业绩同比降两成

疫情的影响，在房企的销售业绩中也体现出来了。据克而瑞统计，一季度，百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低，除TOP20房企外，入榜门槛较1~2月均有不同幅度的下降。截至3月末，TOP10和TOP20房企销售金额的入榜门槛为296.5亿元和173.3亿元，同比分别降低17.8%和33.5%;TOP30和TOP50房企销售金额的入榜门槛也分别降低23.5%和30.2%，至124.2亿元和71.1亿元;TOP100和TOP200房企销售金额的入榜门槛则分别为24.1亿元和5.1亿元。

但仅从3月份来看，部分规模房企业绩表现突出，TOP10房企的单月业绩规模基本达到了去年的平均水平，单月销售200亿元以上的企业有11家。其中，碧桂园3月实现全口径销售金额660亿元，与去年同期基本持平。疫情期间，碧桂园线上销售的业绩贡献也得到进一步提升，线上销售每天能带来的全口径销售在6亿元以上。招商蛇口3月实现全口径销售金额217.4亿元，同比增长22.1%，仅深圳太子湾项目便销售30亿元。华润置地3月受益南京江湾世纪、杭州橙之华庭、深圳公园九里、济南公元九里等项目的热销，实现全口径销售金额224亿元。

易居研究院总监严跃进表示，尽管当前市场受到疫情持续影响，但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看，房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右，增幅在合理范围内;货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。面对当前市场的不确定性，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头，提质控速也已成为行业共识。

零售：广州零售物业租金稳定

据戴德梁行日前发布的《广州2020年第一季度零售市场》报告，在疫情影响下，广州零售市场表现依然稳健，全市优质零售项目空置率仅环比上升0.1个百分点至6.6%;租金维持在2019年年末水平，为788.8元/平方米/月。

一季度广州优质零售市场没有新项目入市，存量保持在469.6万平方米。数据显示，全市优质零售项目空置率环比上升0.1个百分点至6.6%;购物中心首层平均租金水平与去年年末持平，为788.8元/平方米/月。

戴德梁行华南区及华西区研究部高级董事及主管张晓端认为，从数据上看零售市场暂时表现平稳，但显然疫情的突袭已给大小商户、购物中心在客流量及营业额上造成显著冲击，预计疫情产生的负面影响，市场有“滞后”反应，未来数月将从数据上陆续显现。资金实力雄厚、运营能力强大的运营商，或可成为这场“疫”境的幸存者。

趋势：更多房企或“以价换量”

“稳”字当头，提质控速成为行业共识。截至目前，多数房企在2019年度业绩发布会上都提出了2020年销售目标。当前，行业增速放缓趋势下，叠加年初疫情的爆发，都成为影响房企年度目标制定的重要因素。整体来看，房企2020年目标增长率基本在10%左右，较2019年进一步放缓。

易居中国创始人丁祖昱表示，虽然受到疫情的影响，但房企对市场仍持谨慎乐观态度。预计2020年房地产市场调控及政策预期将维持平稳，不过由于市场走向并不明朗，房企在货值去化上更要注重营销策略的制定，通过线上与线下相结合的模式打通销售渠道，拓展更多的客源，确保全面目标的实现。

在一手市场方面，地产专家邓浩志预计，4月会有更多楼盘、更多开发商加入降价的行列。4月份成交量也会进一步放大，月度网签量有望突破8000套，回到市场较热的水平。但这个“热”只是成交量，是必须以降价换取的。

二手房方面，据广州市房地产中介协会统计，4月的经理人指数为47.50，前值为16.25，环比大幅回升31.25个百分点。但由于疫情对市场的影响短期内难以消除，4月经理人指数仍低于荣枯线，显示市场要回归正常状态还需要时间。广州佰原房地产代理有限公司白云大道北板块李莉华表示，由于经济环境受疫情冲击较为严重，市场上买卖双方观望情绪仍较为浓厚，小部分资金周转压力较大的业主，主动下调放盘报价，多数业主则选择收回在售房源，以期在市场明朗后再出售。置业者方面，由于疫情影响，选择推迟购房的不在少数，推迟原因一是疫情之下多数置业者的房贷压力较大，二是部分购房者认为房价走势不容乐观，或有下行趋势。

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