外资机构加码抄底商办物业资产住宅地产的投资回归理性

2019-12-30 13:48:01来源：证券日报

“过去，外资并不是成规模购买北京的大宗物业。今年以来，我们看到越来越多的投资人从上海、中国香港和新加坡等地飞来北京，洽谈收购事宜。”戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵在接受《证券日报》记者采访时表示，“仅在今天，我们就接待了三批来自上海的投资客户。”

值得一提的是，随着房地产监管趋严，住宅地产的投资回归理性。商业地产因为暂时还没有太多的政策限制，投资机构纷纷将目光转向了国内一线城市商业地产投资。

据戴德梁行研究报告显示，2019年以来，北京的大宗房产交易累计交易金额超过750亿元人民币，同比上涨35%。其中，外资买家在中国北京的大宗房产交易已达11宗，占比高达26%。

“自2018年起，由于国内去杠杆政策的推行和人民币对美元汇率的下跌等原因，融资渠道进一步收紧，外资抄底中国市场，大肆购买一线城市商办物业。”刘兵向《证券日报》记者表示，今年北京商办物业交易额创下新高实际上在一年前就埋下了伏笔。大宗房地产交易一直是全世界大金主资产配置的选项之一，通常来讲，买卖交易周期要持续一年至两年，而无论是中资买家还是外资买家，多是以机构主体进行收购，涉及主权基金、保险基金、养老基金等，比如安联集团。

2019年10月16日，安联合营公司收购价值10亿欧元写字楼项目融新科技中心85%的权益，余下15%权益由卖方东久中国继续持有。

据悉，安联集团是欧洲寿险巨头，2018年底，安联(中国)保险控股获批为中国首家外资保险控股公司，2019年初，安联旗下的安联投资备案了外资证券类私募，成为最早获得投资中国资本市场的外资集团之一。在不动产方面，在融新科技中心之前，安联2018年还收购了中关村甲级写字楼高科岭98%的权益。

至于购买商业物业的用途，刘兵向《证券日报》记者表示，自用买家交易额连续两年占比超20% ，但更多企业关注“自用+投资”。外资买家之所以扎堆在北京市场购买大宗物业，除了资产配置外，回报率也是重要动力。

事实上，北京写字楼市场因其租金高、空置率低、商办物业投资回报稳定，未来一年至两年间，仍将对大量外资买家产生很强的吸引力，尤其经过改造升级后资产价值提升也是外资买家投资的动力，如今看来，在充满着丝丝寒意的中国不动产市场中，北京变成了投资人眼中最稳定的市场。

刘兵解释称，从被收购标的来看，北京有一些业主在资产价值较低时就已经持有，以前租赁者排队来租，缺乏改造运营动力，但现在市场发生了转变，若不投入一些成本提升服务，租金收入可能会下降。而外资收购后，一般会对这类资产有所改造，通过运营来提高投资回报率。

值得一提的是，无论是中资买家还是外资买家，在资金来源方面，除了主权基金、保险基金等资金较为充裕的机构外，刘兵也向记者透露，市场上大多数机构在做房地产大宗交易时，也会启用杠杆。

至于2020年北京大宗房地产交易市场会向哪个方向走，刘兵表示，随着人员、业务调整的稳定，加之整体经济刺激的需求，2020年外资和中资对房地产大宗交易支持力度，无论是金融机构主投还是配资上面都会有好的趋势。有稳定收益的核心资产，仍会受到资本的追逐。

刘兵进一步称，“北京的市场，我感觉还是大宗房地产交易市场的冬天里最好的、最暖和的一个地方。”(王丽新)

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