一线楼市，真复苏了

春节假期后，四个一线城市房地产复苏的情况，引发较多关注。从数据看，2月份，一线城市住宅成交量均有不同程度增加，比如，北京二手房网签量同环比涨幅均超80%，深圳二手房过户量创新下18个月来新高。

(资料图片)

中新经纬采访发现，一线城市的住房成交量确有增长。业内人士亦指出，当前一线城市的市场正在复苏，情况好于2022年同期，但由于春节假期等因素的存在，部分数据或不能完全真实地反映市场情况，楼市离“火热”尚有一段距离。

对于3月份的市场表现，机构和业内人士基本持乐观态度，认为热度会有所延续。

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多个楼盘收回折扣 有开发商恭喜业主资产升值

位于广州白云区、由越秀地产开发的某楼盘，在2022年底入市后，相继推出过限量一口价房源、买房送万元家电礼包、新春九五折等优惠活动。今年2月，该楼盘却宣布收回1%-2%的优惠折扣。

当地的房产经纪人刘辉（化名）对中新经纬表示，2022年的广州楼市表现比较一般，很多楼盘都推出优惠活动甚至降价，到今年，市场开始好转，收回一些折扣点位的做法比较容易理解。上述楼盘附近、由保利开发的项目，2月份推出尾盘一口价的同时，还宣布“卖完即涨”“即将涨价10万”。

据广州当地销售人员介绍，面对近期销售回温，多个楼盘相继宣布收回了过去的折扣点，其中不乏保利、越秀、金地、珠江等知名房企开发的项目。2月23日，珠江投资在旗下公司的微信公众号上宣布，公司广州在售产品即将全线上调1%-3%，并称“感谢全城厚爱，恭喜珠江投资业主资产升值。”

▲珠江投资宣传页。来源：广州珠江房地产微信公众号

据统计，这些楼盘收回折扣的点位多在1%-3%之间，个别项目达5%。以3万元/平方米的房源收回2%的折扣计算，每平方米相当于回调600元。

不过，收回折扣并不能简单地理解为价格上涨。刘辉说：“越秀上述楼盘所在片区，此前的价格较高，保利的楼盘曾卖到2.5万元/平方米以上。自从越秀的楼盘以2万多元/平方米入市后，就把周边的价格给打下来了。目前，周边区域楼盘的价格不及2022年。”

据广州中原研究发展部数据，今年2月广州新房网签5032宗（当月末由于阳光家缘系统升级，缺失2月24、25日数据），环比上升6%，比去年同期成交上升11%，预计实际网签量在5300-5500宗左右，实际环比增幅增加10-15%。广州市房地产中介协会数据显示，2月广州二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数为9938宗，环比增长78.68%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示，广州市场升温迹象明显，市场正在复苏，但是，成交量的快速增加，更多地与春节假期、政策松动、疫情导致的需求集中释放有关，与历史数据对比，成交规模并未恢复。这种回温，主要集中在广州的一些区域，仍有很多楼盘还在以各种优惠促销活动吸引客户。

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涨价房源占比提升 楼市正在复苏

孙明（化名）在北京看了一年多的房子，他在某房产交易平台上关注近百套二手房房源。在他的印象里，整个2022年，他关注的房源中几乎没有上调挂牌价的，要么是成交了，要么是下调挂牌价。

这种情况在2023年出现变化。他对中新经纬说：“首先，停售的房源越来越多，停售的原因大多数是已经成交，我的感觉是销售速度加快了。其次，个别价格低、关注度高的房源开始上调挂牌价。”比如，北京朝阳区方庄片区的一套一居室，在2022年7月首次挂牌，挂牌价为275万元，而近期，该房源挂牌价上涨20万元。丰台区西罗园片区一套两居室，此前的挂牌价为389万元，近期上涨19万元。

孙明说：“我询问了一套挂牌价上涨7万元的房源，经纪人告诉我，该房源的挂牌价是所在小区同户型中最低的一套，业主觉得市场有所好转，就想涨一涨试试行情。上调挂牌价的房源占比不多，出现上调的，也都是此前挂牌价相对低，有一定价格优势。”房产经纪人告诉孙明，虽然有些房源的挂牌价调高了，但市场的整体成交价暂时没有变化，仍然平稳。

据北京住建委数据统计，2月北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%。新房方面，2月份北京新建商品住宅成交3315套，环比增长17%，同比增长80%。诸葛数据研究中心数据显示，2月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为22.7%，这是时隔19个月涨价房源占比再度突破20%。

▲2020年以来北京二手房月度网签量排名。来源：中原地产研究中心

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析，由于学区房买卖、市场交易积压等因素，每年2、3月份市场都会出现“小阳春”，这种热度一般会延续到3月。对比历史数据，二手房1.5万套的网签量，虽然创下近11个月以来新高，但与2020年、2021年的很多月份相比，并不高。“从当前的市场表现看，只能说是‘复苏’，称不上‘火热’。”

因为二手房参考价、市场降温等因素影响，在过去一两年，深圳的二手房市场是一线城市中最惨淡的。数据显示，2021年8月以来，该市二手住宅月过户量均在2500套以下，同样受春节假期影响，2022年2月深圳二手住宅过户量甚至跌破1000套。

今年2月，深圳楼市也出现复苏迹象。乐有家研究中心监测数据显示，2月二手住宅过户量达2509套，环比1月上涨80%，月过户量时隔18个月重回2500套以上。深圳市房地产中介协会以录得量（网签量）为口径统计数据显示，当月深圳二手住宅录得量（网签量）达3552套，环比增长95.4%，同比增长229.8%。新建住宅方面，2月的网签量为2041套，虽然比1月大幅提升，但不及2022年的一些月份。

深圳一位房产经纪人对中新经纬表示，春节后客户带看量已经增加不少，他们比去年忙多了，“不管是买卖还是租赁，都在增加，店里很少有闲人了。”但他也表示，对于深圳来说，一个月2500余套的过户量依然不多，市场在慢慢复苏。乐有家研究中心监测挂牌价显示，2月深圳二手住宅挂牌均价环比止跌微涨0.34%，同时挂牌均价环比微涨的片区数量较1月有所增加，可见部分业主心态走高。

四个一线城市中，上海二手房市场恢复情况最好，数据显示，2月上海二手房成交量突破1.9万套，是近一年来二手房市场月度成交最好成绩，恢复至2021年月均水平。新房方面，据上海链家研究院数据，2月上海共成交新建商品房4801套，环比下降42%，同比下降35%。对于下降原因，该研究院认为，2月份开盘楼盘不多，所以成交量环比和同比均有较大幅度下跌，预计3月份随着开盘量增加，成交增速也会回正。

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3月或延续热度 能否持续回暖仍待观察

▲资料图：北京一住宅小区

可以看出，在2月份，除了上海新房成交量下滑外，其余城市新房、二手房成交量均出现不同程度地增长。多位业内人士认为，2023年1月和2022年2月均因为春节假期的影响导致成交规模相对较低，因此，一线城市在今年2月的同环比涨幅相对较大，存在虚高成分。

但市场回温迹象已经显现。张大伟称，当前的市场热度会持续到3月，而从3月首周（3月1日至7日）北京二手房网签4037套的数据看，与2021年同期相当，3月或能达到2万套。谢逸枫也表示，楼市升温情况会延续一段时间。

不过，“小阳春”行情一般较为短暂。张大伟称，今年北京购买学区房的需求接近结束，按照往年走势，市场会在4月及以后出现降温。谢逸枫认为，并不能依据一个月的成交数据去判断市场走势，市场是真的回暖还是短暂冲高，要看未来几个月的交易情况。

广州中原研究发展部认为，广州的市场表现反映出楼市已经出现明显的“升温”信号，3月成交表现将会成为市场温度的“探测器”。1-2月部分楼盘成交变好，主要原因为2022年三、四季度积压的客户所致，而能否吸纳新一波客户入市，有待3月成交表现的反馈。

深圳市房地产中介协会认为，虽然2月市场迎来“开门红”，但当月市场成绩多少与此前因疫情以及春节假期原因所积压的需求得到阶段性释放有关。当前各种关于支持住房需求的利好政策密集出台，具体到深圳楼市的调控政策层面看，虽然大的国家性支持政策已应出尽出，但深圳楼市有其特殊性，很难看到深圳有实质性的松绑迹象。

“当然，基于稳预期、防范楼市投机死灰复燃的角度出发，维持政策的平稳乃至小幅调整，应该是深圳楼市短期内的常态化现象，加之当前宏观经济仍处筑底修复期，刚需客群的预期修复并不是短期内就能一蹴而就的。因此，过分乐观，指望金三银四就能立马“冲五破六”是缺乏基础的，市场大概率将在3000-5000套/月这个水平波动运行。”深圳市房地产中介协会判断。

张大伟表示，一线城市市场在没有大的宽松政策下而出现复苏，让接下来的政策走势变得难以琢磨，如果没有宽松政策出台，市场或逐步走向平淡。谢逸枫持相似观点，他同时认为，一线城市在限购、限贷、限价、土地出让政策等方面存在优化空间。

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