天天最新：“带押过户”是善政，地方推行动机要纯

2022-09-26 15:48:48来源：谭浩俊微信号

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近期，继30多个城市调整二手房限购限售、认房认贷等政策后，多个城市推出二手房交易新政——“带押过户”，据不完全统计，此政策已在深圳、济南、南京、苏州、福州、无锡等城市落地实施。

何谓“带押过户”，简单地讲，就是对上市交易存在抵押的房产，无需提前还清贷款、无需垫付资金以解除抵押，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。更直接地说，就是银行先行为买家放款，然后提供给卖家还款。所不同的是，这笔款项不是由银行直接操办，也不是由买卖双方经办，而是由公证处负责处理。目的，就是避免出现新的问题。

客观地讲，这是一项非常好的举措，对缩短交易周期、降低交易成本、保障交易安全、释放居民购房热情、增强二手房市场活力将产生积极作用。关键就看，如何认识推出此项举措的重要意义，如何有效推进此项工作。如果只是将此举作为提振房地产市场的权宜之计，而不是房地产市场改革和发展的重要举措，那此项举措也不会有多大作用。

事实也是，按照《民法典》第406条规定：抵押期间，抵押人原则上可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。也就是说，《民法典》已经为“带押过户”提供了法律依据。只要依法执行，“带押过户”就能顺利实施。问题在于，《民法典》从2021年1月1日就正式实施了，到现在才有地方提出“带押过户”的问题，且不是一个地方，显然不是真正的重视此项工作，而是房地产市场出现严重问题、对地方经济产生严重影响了。“带押过户”只不过是地方的权宜之计，而非真正想推行此项举措。不然，在房地产市场稳定时，推出此项举措效果会更好，作用也会更大，为什么不推行呢？

这就带来一个问题，推行“带押过户”，到底想达到什么样的目的，如果市场走出低迷后，此项政策是否还能执行，地方是否还能支持。要知道，“带押过户”并非没有风险，无论对买方还是卖方、尤其是银行，都是存在一定风险的。搞不好，就会引发社会矛盾。而从一些地方的惯用做法来看，只要可能引发社会矛盾的探索，往往会虎头蛇尾，不敢深入推进。自然，只要房地产市场走出低迷，此项举措就有可能被叫停，对广大居民来说，显然是不能接受的。

这也意味着，地方推出“带押过户”的真实动机到底是什么？是想方便购房者、活跃房地产市场、激活居民购房热情，还是为了眼前利益需要、暂时刺激一下居民的购房动力。如果是后者，最好不要推广，这会让政府失去公信力的。“带押过户”是一项善政，善政能否有效发挥作用，则必须看推出此项政策者的动机。动机纯，政策执行就会有效。动机不纯，问题就大了。

我们不能说推出此项新政的地方都是动机不纯，譬如深圳，就应当是当作探索的一条路径，是想借目前房地产市场形势不太好的机会，给房地产市场探出一条二手房转让的新路。因为，深圳经济不缺动力，也不缺潜力，不需要依靠房地产来稳增长。但是，其他地方就难说了，就有可能是为了一时的利益需要。在这样的情况下，出台新政的动机就不会很纯，就有比较明显的功利思想、短期行为、利益驱动。对“带押过户”政策来说，只能是从市场、从居民、从长远的角度来推行，而不是纯粹的政府利益、短期利益推动。

也正因为如此，希望推出“带押过户”政策的地区，能够把目光放得更长远一些，把眼界放得更宽一点，把思维放得更解放一点，真正从市场的稳定、居民购房热情的稳定、房价的稳定等方面考虑问题，制定可推广、可复制、可持续的“带押过户”政策，而不是一时的利益需要。特别是一线城市，如果也推行此项政策，更要具有长远眼光和远景目标，能够把政策设计得更加完善、科学和精细，具有可复制性和推广性，让其他地区也能学习借鉴。其中，在风险防范方面，要有切实有效的举措，要能够不断升级。需要提醒地方政府的是，在推出此项政策时，如何打通不动产登记中心、金融机构、资金提存机构、售房公积金机构等的通道，不到处出现肠梗阻，是非常重要的。否则，深入推进也是难度很大的。

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