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天天最新:“带押过户”是善政,地方推行动机要纯

2022-09-26 15:48:48来源:谭浩俊微信号  


【资料图】

近期,继30多个城市调整二手房限购限售、认房认贷等政策后,多个城市推出二手房交易新政——“带押过户”,据不完全统计,此政策已在深圳、济南、南京、苏州、福州、无锡等城市落地实施。

何谓“带押过户”,简单地讲,就是对上市交易存在抵押的房产,无需提前还清贷款、无需垫付资金以解除抵押,即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。更直接地说,就是银行先行为买家放款,然后提供给卖家还款。所不同的是,这笔款项不是由银行直接操办,也不是由买卖双方经办,而是由公证处负责处理。目的,就是避免出现新的问题。

客观地讲,这是一项非常好的举措,对缩短交易周期、降低交易成本、保障交易安全、释放居民购房热情、增强二手房市场活力将产生积极作用。关键就看,如何认识推出此项举措的重要意义,如何有效推进此项工作。如果只是将此举作为提振房地产市场的权宜之计,而不是房地产市场改革和发展的重要举措,那此项举措也不会有多大作用。

事实也是,按照《民法典》第406条规定:抵押期间,抵押人原则上可以转让抵押财产。抵押财产转让的,抵押权不受影响。也就是说,《民法典》已经为“带押过户”提供了法律依据。只要依法执行,“带押过户”就能顺利实施。问题在于,《民法典》从2021年1月1日就正式实施了,到现在才有地方提出“带押过户”的问题,且不是一个地方,显然不是真正的重视此项工作,而是房地产市场出现严重问题、对地方经济产生严重影响了。“带押过户”只不过是地方的权宜之计,而非真正想推行此项举措。不然,在房地产市场稳定时,推出此项举措效果会更好,作用也会更大,为什么不推行呢?

这就带来一个问题,推行“带押过户”,到底想达到什么样的目的,如果市场走出低迷后,此项政策是否还能执行,地方是否还能支持。要知道,“带押过户”并非没有风险,无论对买方还是卖方、尤其是银行,都是存在一定风险的。搞不好,就会引发社会矛盾。而从一些地方的惯用做法来看,只要可能引发社会矛盾的探索,往往会虎头蛇尾,不敢深入推进。自然,只要房地产市场走出低迷,此项举措就有可能被叫停,对广大居民来说,显然是不能接受的。

这也意味着,地方推出“带押过户”的真实动机到底是什么?是想方便购房者、活跃房地产市场、激活居民购房热情,还是为了眼前利益需要、暂时刺激一下居民的购房动力。如果是后者,最好不要推广,这会让政府失去公信力的。“带押过户”是一项善政,善政能否有效发挥作用,则必须看推出此项政策者的动机。动机纯,政策执行就会有效。动机不纯,问题就大了。

我们不能说推出此项新政的地方都是动机不纯,譬如深圳,就应当是当作探索的一条路径,是想借目前房地产市场形势不太好的机会,给房地产市场探出一条二手房转让的新路。因为,深圳经济不缺动力,也不缺潜力,不需要依靠房地产来稳增长。但是,其他地方就难说了,就有可能是为了一时的利益需要。在这样的情况下,出台新政的动机就不会很纯,就有比较明显的功利思想、短期行为、利益驱动。对“带押过户”政策来说,只能是从市场、从居民、从长远的角度来推行,而不是纯粹的政府利益、短期利益推动。

也正因为如此,希望推出“带押过户”政策的地区,能够把目光放得更长远一些,把眼界放得更宽一点,把思维放得更解放一点,真正从市场的稳定、居民购房热情的稳定、房价的稳定等方面考虑问题,制定可推广、可复制、可持续的“带押过户”政策,而不是一时的利益需要。特别是一线城市,如果也推行此项政策,更要具有长远眼光和远景目标,能够把政策设计得更加完善、科学和精细,具有可复制性和推广性,让其他地区也能学习借鉴。其中,在风险防范方面,要有切实有效的举措,要能够不断升级。需要提醒地方政府的是,在推出此项政策时,如何打通不动产登记中心、金融机构、资金提存机构、售房公积金机构等的通道,不到处出现肠梗阻,是非常重要的。否则,深入推进也是难度很大的。

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