焦点热议:北京二手房迎结构性回暖
2025-09-30 06:47:20来源:市场资讯
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来源:北京商报
北京二手房市场在“金九”期间迎来了结构性回暖。合硕机构数据显示,截至9月28日,北京二手房网签量已达14153套,实现同比、环比双增长。数据增长与市场热度相互印证。在近期实地走访西城、东城、大兴等区域时北京商报记者也发现,北京五环内尤其是核心城区的房源咨询量和带看量显著上升,需求端活跃度增强;五环外区域则受益于北京8月楼市新政的持续发力,前期积压的观望客群逐步转化为实际成交,同时近郊承接的外溢需求也呈现明显升温趋势。
【资料图】
业内人士分析认为,当前楼市的核心变化在于北京“8·8”楼市新政为有置业需求的购房者提供了入市通道。此前受既有购房政策限制,部分五环内改善型购房群体在向五环外置换升级时遇到阻碍。新一轮政策打破这一制约后,积压的改善需求逐步释放,直接推动整体交易量增长,也为市场向好趋势的延续提供了有力支撑。
网签量环比两连升
在北京楼市政策效应持续释放的背景下,二手房网签量已连续2个月实现环比上涨。合硕机构数据显示,截至9月28日,北京二手房网签量达14153套,较8月同期增长16.83%;而2025年8月全月,北京二手房网签量为13331套,环比上涨4.28%。
从数据可以看出,北京二手房市场自8月起已呈现升温态势。进入9月后,这一趋势在前期基础上进一步加快,市场活跃度持续提高。
值得关注的是,在环比持续上涨的同时,北京二手房网签量在“金九”传统交易旺季也展现出强劲的同比增长态势。具体来看,截至9月28日,2025年“金九”期间北京二手房网签量已超过2024年9月全月的13274套,增长幅度达6.62%,市场活跃度较去年同期显著提升。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,目前北京二手房呈现“双增”态势,连续2个月环比上涨,充分说明市场积极向好,也反映政策效果到位。一个重要原因是,特大城市二手房区位优势明显,且当前价格基本调整到位,因此市场认购积极性高。这也表明二手房市场已进入复苏通道。
麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱指出,二手房市场回暖一方面受季节性需求释放影响。作为楼市传统“金九”周期,购房者看房、成交的意愿随季节规律上升,带动成交量自然回升;另一方面,则是一线城市政策利好的拉动,直接激活了部分刚需与改善需求。
五环外积压需求逐步转化
近期,北京商报记者走访西城区、东城区、朝阳区、大兴区、石景山区等多个片区发现,五环外区域在北京“8·8”楼市新政影响下,呈现成交量回升趋势。
“限购政策优化后,部分具备资金实力但此前缺乏购房资格的群体得以入市。”大兴高米店南片区某头部中介机构经纪人王立东表示,8月政策发布后,累计咨询量从7月的400余个增至8月的503个,增幅达20%,且这一趋势延续至9月。
咨询量的提升进一步带动了成交量增长。据王立东介绍,当前已签单的10组客户中,有3组是8月政策发布后新增的咨询客户,这类客户在短期内完成了从咨询、选房到最终置业的全流程。
王立东进一步分析,此类购房者普遍资金充裕,且不愿等待新房建设周期,更倾向于选择可直接入住的优质二手房。尽管大兴区域内有多个新房项目在售,但从与购房者的沟通情况来看,“不愿等待”是普遍诉求。同时,大兴区域内的改善型二手房源在品质上具备显著优势,涵盖洋楼、上跃、别墅等多种业态,还包括得房率达90%、层高3米以上的大平层,以及一层带前后院的下跃户型,能够充分满足改善型需求。
严跃进表示,五环外购房套数限制放开后,此类区域的刚需和初次改善需求明显释放。从目前情况看,新政对市场需求的激活效果初步显现,基本达到预期。
石景山八角片区某头部中介机构经纪人刘欣也观察到类似现象。她指出,8月期间积压的意向购房者正逐步转化为实际交易。
“最近一周内成交了2套房源,均为此前积累的有意向客户。”刘欣举例称,之前因房源价格未能谈拢,购房者选择观望。但在8月8日北京新政出台后,首付款降低让该购房者重新获得机会,最终决定购房。
刘欣以一套总价400万元、公积金贷款100万元、贷款年限30年的房源为例测算,政策调整后,若购房者资格从二套调整为首套,首付款最高可减少60万元,这对市场起到了一定刺激作用。
核心区市场韧性持续显现
相较于五环外受政策推动实现咨询量向成交量快速转化的态势,北京核心区域二手房市场整体保持平稳运行。东城和平里片区某头部中介机构经纪人赵彤表示,门店所在区域因生活配套、教育资源、医疗资源等相对完善,常年咨询量维持在较高水平,近两个月由咨询转为带看的数量进一步增长。
据赵彤不完全统计,9月该门店带看量日均可达10余组,较8月增长10%。这一数据反映出购房者从以往以线上咨询为主,逐步转向线下实地看房。
带看频次的提升,从门店电动车的充电次数也可见一斑。赵彤表示,单次带看时长约1.5小时,通常需带领客户查看4套左右房源,对应行程约6—10公里;完成一组带看后便需立即充电,高峰期一天充电次数最高达5次,有时甚至因客流密集,需借用同事的电动车以满足带看需求。
赵彤分析指出,6—8月楼市处于传统淡季,期间新房源挂牌量维持在较高区间,为购房者提供了充足的选房空间,推动意向客户加快入市节奏。
合硕机构首席分析师郭毅表示,从当前二手房市场表现来看,整体价格正逐步向真实价值回归。其中,五环内部分老旧小户型房源依托核心地段价值支撑,房价已进入相对筑底的理性区间,市场热度呈现温和回升态势。
从购房时机来看,对于有子女入学需求的家庭而言,“金九”是较为适宜的置业窗口期。赵彤表示,“金九”期间不仅房源供应充足,且价格整体保持平稳,与“金三银四”期间常出现的价格回调、房源紧俏情况有所不同。
严跃进指出,“金九”成为核心区域入学需求家庭置业窗口期,核心原因在于房源供应充足,购房者有更多选择;价格稳定,降低了购房成本和风险。而“金三银四”时期市场往往较为活跃。因此,“金九”在房源和价格方面的优势,使其成为有子女入学需求家庭的理想置业时段。
郭毅认为,在价格走势趋稳的前提下,市场需求呈现调整后回暖的特征。她表示,一方面,部分购房群体经历短暂观望后,购房决策更趋理性;另一方面,对于存在核心地段居住需求的群体而言,在市场预期逐渐清晰后,购房需求将逐步释放,并不会因短期观望而长期搁置。
郭毅进一步指出,部分房源若能率先回归合理价格,或凭借更优品质、更突出地段形成竞争力,其性价比更容易契合购房者心理预期,从而推动单笔交易达成。此类成交案例增多后,市场活跃度将逐步提升,最终形成助推整体行情向好的正向循环。
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